Без очередной реформы рынку недвижимости после Рождества не выжить

Фото: Сергей Мальгавко/ТАСС

Пару-тройку лет назад все знатоки рынка недвижимости единодушно отрапортовали бы о том, что сейчас на рынке наступил так называемый «высокий» сезон, и поэтому год имеет все шансы закончиться хорошо. Однако последние события в этой сфере — довольно спорные законодательные новеллы правительства и продолжающееся падение доходов населения — заставляют специалистов быть крайне осторожными в своих прогнозах.

Так, на вопрос «СП» о том, как будет развиваться ценовая политика девелоперов на излете года, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая предположила, что до конца года ожидать снижения стоимости жилья как минимум не стоит.

— Об этом ярко свидетельствует тот факт, что почти все проекты новостроек, появившиеся на рынке в третьем квартале, продавались без существенного дисконта к средней рыночной цене, хотя обычно такие объекты на 20−30% дешевле, — говорит она. — Соответственно и в реализуемых объектах до конца года не стоит ждать снижения цен. В то же время нужно понимать, что бесконечно цены не могут повышаться в отрыве от реальной ситуации с доходами населения. Не исключено, что в начале следующего года девелоперам придется пересматривать свои подходы к ценообразованию.

— Цены за последний год резко возросли. Средняя стоимость квадратного метра в новостройках массового сегмента повысилась на 7%, до 175 тысяч рублей, и это самый высокий номинальный уровень цен за последние годы, — соглашается с коллегой генеральный директор Level Group Кирилл Игнахин. — Полагаю, до конца года цены продолжат повышаться, но темпы роста замедлятся. Впрочем, в отдельных проектах новостроек ситуация будет складываться по-разному.

А вот генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» Алексей Перлин сомневается в том, что девелоперы станут массово повышать стоимость.

— Наоборот, со второй половины ноября на рынке недвижимости стартуют предновогодние акции для привлечения спроса, — утверждает он. — Думаю, что в этом году многие застройщики откажутся от предоставления больших скидок, но при этом не станут повышать цены. В результате средний чек сделки все равно увеличится, но не за счет прямого роста стоимости, а путем отказа от дисконтов. По нашим оценкам, до конца года средняя стоимость квадратного метра может повыситься на 1−2% за счет большей доли объектов, реализация которых ведется по новым правилам.

Что касается спроса на строящиеся объекты, то знатоки рынка недвижимости надеются на то, что он также пойдет вверх. и подстегнет его, в первую очередь, снижение ставок по ипотеке.

— Безусловно, — считает коммерческий директор Tekta Group Наталья Козлова, — снижение ставок приведет к росту спроса на ипотеку. Причем, следует отметить, что новый уровень ключевой ставки ЦБ в 6,5% — самый низкий за период после 2015 года. Это значит, что можно рассчитывать на очень серьезное удешевление ипотечных кредитов. Возможно, к концу года ставки снизятся до 8% (и меньше), что, конечно, повысит активность клиентов.

— Можно предположить, что уже в перспективе 1−2 месяцев проценты по ипотеке уменьшатся до 8% годовых с учетом текущей ключевой ставки, — соглашается с коллегой Алексей Перлин. — Думаю, что это позволит до конца года отыграть отставание в объеме кредитования. Так, по итогам всего I полугодия 2019 года в РФ было выдано ипотек на сумму только 1,26 трлн рублей против 1,3 трлн рублей за аналогичный период прошлого года. В то же время увеличение доступности жилищного кредитования не приведет к взрывному росту количества ипотечных сделок. Скорее низкие процентные ставки позволят нивелировать повышение стоимости жилья из-за поправок в 214-ФЗ.

— Позитивный эффект от смягчения кредитно-денежной политики Центробанка уже наблюдается, — отмечает Кирилл Игнахин. — Если в июле 2019 года было выдано на 18% меньше кредитов, чем в июле 2018 года, то в августе — на 15% меньше, чем в августе 2018 года. То есть постепенно «ипотечная кривая» выходит из красной зоны. Дальнейшее движение будет зависеть от темпов снижения ставок по кредитам. Но на мой взгляд, с учетом непростой экономической ситуации, мы все-таки не увидим новых рекордов в этом году.

При этом эксперты предупреждают — даже незначительное повышение ставок по ипотеке сильно усугубит положение дел на рынке недвижимости.

— Сейчас порядка 50−60% сделок проходят с привлечением кредита, — констатирует Мария Литинецкая. — Если ухудшится ситуация в экономике или девальвируется рубль (скажем, из-за очередных санкций), то займы подорожают, а спрос на ипотеку упадет. Как следствие, это приведет к снижению активности клиентов на рынке новостроек. Учитывая сложный для отрасли переход на новую модель жилищного строительства, обвал спроса подорвет привлекательность девелоперских проектов в качестве объектов инвестиций для банков.

Осложнить ситуацию, считает Наталья Козлова, могут еще и новые законодательные перестройки правил работы девелоперов.

— В последние 5 лет закон о долевом строительстве очень часто и быстро видоизменялся, — отмечает она, — и сейчас отрасли нужен некий тайм-аут, мораторий на законодательные инновации, чтобы застройщики сумели освоить на практике уже имеющиеся правила игры. В противном случае процесс сокращения числа застройщиков может ускориться, что грозит снижением объемов строительства и предложения нового жилья в стране.

Улучшить же ситуацию, по мнению представителей девелоперского сообщества, могут, во-первых, новые меры поддержки застройщиков.

— Сейчас идет непростой процесс перехода отрасли на новые правила работы, — поясняет Наталья Козлова, — и главной трудностью для многих стало получение проектного финансирования. Банки часто рассматривают девелоперские проекты, особенно в регионах, как рискованные и не дают кредитов. Власти могли бы разработать механизм поддержки таких застройщиков, скажем, через механизм поручительства, чтобы проектное финансирование стало более доступным.

Во-вторых, подчеркивает Алексей Перлин, властям и банкам не помешало бы разработать механизм поэтапного раскрытия эскроу-счетов, что позволит девелоперам сэкономить на процентах по проектному финансированию.

— Сегодня застройщики не имеют доступа к средствам дольщиков до ввода дома в эксплуатацию и получения права собственности, — подчеркивает он. — Соответственно, все это время на тело долга начисляются проценты. Если девелопер сможет раскрывать эксроу-счета поэтапно, то полученные средства можно направить на досрочное погашение задолженности перед банком. В конечном счете это снизит сумму кредита, а значит, и переплату. В результате выиграет покупатель, для которого стоимость жилья также уменьшится.

Новости недвижимости: В России выросли цены на новостройки

Проблемы недвижимости:

Источник